ローンが残っている持ち家を売る際の注意点について

住宅を持つことは社会人としての大きな目標のひとつとされていた時代もありましたが、維持費が嵩む事実を無視することはできません。経済的な事情でローンが残っている持ち家を売る事態になることもありますが、同じ物件でも売り方によって入ってくる金額が大きく変わります。

損をしないためにも、ローンが残っている持ち家の上手な売り方について学びましょう。

『一軒家をできるだけ高く売るためのポイント』

ローンが残っている物件には金融機関の抵当権がある

一般的にローンが残っている持ち家を売るのは非常に難しいとされています。住宅を購入する際にローンを組む行為は金融機関から借金をするのと同じことです。そのため、金融機関は住宅に対する抵当権を有することになります。

抵当権は住宅を差し押さえることができる権利であり、ローンの支払いが滞った際に対象の住宅に対してその効力を発揮します。

このような理由から、ローンが残っている持ち家は金融機関の持ち物と言っても差し支えありません。また、ローンが残っている物件を購入するとローンの支払い義務も同時に引き継ぐことになります。売り手側が残したローンのせいで買ったばかりの住宅が差し押さえになってしまうケースもあるので、買い手側も敬遠してしまうのです。

ローン完済の成立が大きなポイント

ローンが残っている持ち家を売るのが難しいのは事実ですが、絶対に不可能というわけではありません。持ち家を売ることによってローンが完済されれば抵当権は消滅します。逆に持ち家を売ってもローンが残ってしまう場合、ほとんどの金融機関では売却に応じません。

売り手側が破産状態にあるなど特別な事情が無い限り、ローンが残る状態で持ち家を売ることはできないと言えます。差額を他の方法で補てんできる場合は例外として売却が認められることがありますが、認定の基準は金融機関によって異なるので注意が必要です。

どのような理由であっても返済中の売却ができない契約になっていることもあるので、ローンを組む際は契約内容の確認を怠ってはいけません。

持ち家を売るだけではローン完済が困難な理由

ローンの支払いが困難になった場合、いっそ持ち家を売ることでまとまったお金を入手しようと考えがちです。しかしほとんどの場合において、持ち家を売るだけではローン完済には至りません。これは住宅物件の資産価値は基本的に年々下落することが大きく関係しています。

どのような住宅物件でも年月が経つほど資産価値が低くなります。そのため、購入時よりも高い金額で売ることは非常に難しいのが実状です。地価の高騰などの理由で非常に高い価値が生じることもありますが、それでも建物の古さが資産価値を下げる事実は否定できません。

また、持ち家を売る際は手数料や税金を支払うことになります。これらの出費もローン完済を困難にする理由のひとつです。持ち家を売る際に生じる手数料は大まかに分けると業者の仲介手数料、書類作成に用いる印紙代、抵当権の抹消登記の費用、そして弁護士や司法書士など専門家への依頼料です。

これらの手数料は物件の売却価格が高いほど高額になるのが普通です。

これ以外にも売却後の引っ越し費用や新居で使用する日用品の購入費など、物件売却とは直接の関係が無い出費も発生します。そのため、持ち家が高く売れても手放しで喜ぶことができないと言っても過言ではありません。

納得できる形で売るための工夫と必要な心得

持ち家を売る際には複数の業者に見積もりを依頼し、査定額を比較することが重要です。同じ物件でも業者によって査定額が大きく異なることも珍しくありません。住宅などの不動産物件の価値は地価や利便性、建物の築年数など様々な要因で算出されます。

絶対的な基準が存在しないため、業者によって査定額に違いが生じてしまうのです。ローンが残っている持ち家を少しでも高く売るにはより高額な査定を行った業者を選ぶのが良い方法と言えます。もちろん、手続きの際に生じる各種手数料の確認を怠ってはいけません。

査定額だけは高額でも手数料を多く取られてしまい、手元に残ったお金は少しだけということもあり得ます。査定額が低くても手数料が安く済めば入手できるお金も多くなるので妥協してはいけません。また、住宅売買の実績が豊富な業者は査定額も適正であることが多く、取り引きもスムーズに進む傾向があります。

金額や所要時間、手続きの手間など重視する点で最適な業者が変わるので、安易に即決せず慎重に判断することを心がけます。その反面、住宅物件は基本的に年月が経過するほど資産価値が下がるので、売却を躊躇するほど入手できる金額が減少します。

売ろうと思ったらすぐに情報を集め、最適な方法で手続きを進めることが良い結果を得るための条件です。

法律関係の手続きは専門家に任せるのが賢明

持ち家を売るのは不要品をリサイクルショップに売るのとは大違いです。譲渡の手続きや登記内容の変更など、非常に手間のかかる作業が待っています。持ち家を売る際に行う手続きはどれも法律の専門知識が必要なので、一般人には決して簡単なことではありません。

作成した書類にはわずかなミスも許されないので、場合によっては何度も手続きをやり直す羽目になります。仕事で忙しい社会人には手続きに専念する時間はほとんどありません。そのため、持ち家をスムーズに売るには弁護士や司法書士など法律の専門家に手続きの代行を依頼するのが賢明な選択と言えます。

専門家なら正しい手順で手続きを行うので時間の短縮が可能です。その一方で専門家への代行依頼には相応の出費が伴うことを理解しなければいけません。不動産売買に慣れている専門家は依頼料が高額になる傾向があるので、時間と出費の釣り合いを考えたうえで利用の可否を判断します。

ローンが残っている持ち家は住みながら売る手続きを進めるのが普通

持ち家を売る場合、空き家を購入希望者に引き渡すイメージがあります。最終的には所有権が移動するので空き家を売るという形になりますが、ローンが残っている持ち家を売る際はその物件に住みながら手続きを進めるのが普通です。

売るからと言って即座に退去し、生活拠点を別に設ける必要はありません。住宅は高額な買い物なので、必ず買い手が見つかるとは限らないためです。また、売却が成立していないのに生活拠点を別に設けると、住宅を二つ持つ形になります。

持ち家のローンと新しい生活拠点の維持費を支払うことになるので出費が嵩み、家計が圧迫されてしまう可能性は否定できません。金銭的な負担を軽減させるためにも、売却手続きが成立してから新しい生活拠点を設けることを心がけます。